Op 4 maart 2019 heeft het Kifid uitspraak gedaan in een zaak tussen een klant en een hypotheekadviseur. Deze uitspraak benadrukt het belang van een goede inventarisatie, analyse, onderbouwing en procesvolgorde.
Tijdens onze dossierbeoordelingen zien we regelmatig dat het beëindigen van een (bank)spaarhypotheek onvoldoende wordt behandeld en dat het adviesrapport niet tijdig aan de klant wordt verstrekt. Om je te ondersteunen hebben wij deze uitspraak samengevat en sluiten wij af met een aantal tips.
De casus
In september 2016 kwam de klant bij de adviseur met de vraag of het mogelijk was om extra af te lossen en lagere maandlasten te krijgen. Op dat moment had deze klant een hypotheek die in 2010 was ingegaan. De hypotheek bestond uit een bankspaarhypotheek van € 70.000,- en een aflossingsvrije lening van € 80.005,-. Twee maanden eerder was de rente, zonder tussenkomst van de adviseur, gemiddeld naar 3,02%.
De rentevergoeding van de bankspaarrekening was niet gekoppeld aan de rente die werd betaald en stond tot einddatum van de lening vast tegen 5,2%. Daarnaast was er een starterslening aanwezig van € 37.520,-. Hierover werd 6% rente betaald.
Het advies
De hypotheek werd omgezet in een volledig annuïtaire hypotheek van € 150.005,- tegen een vaste rente van 3,02%. De bankspaarrekening werd beëindigd en de afkoopwaarde van bijna € 6.900,- werd uitgekeerd aan de klant. Op 26 september 2016 is de omzettingsofferte ondertekend. Het adviesrapport werd op 11 november 2016 besproken en getekend. Op 17 november 2016 werd het rapport aan de klant gemaild.
De inzet
In augustus 2017 doet de klant zijn beklag over de afgesloten hypotheek. De kern van de klacht is dat met het oversluiten van de hypotheek niet werd voldaan aan de uitdrukkelijke wens van de klant om extra af te lossen en hiermee een lagere maandlast te realiseren. In tegendeel: door de omzetting waren de maandlasten gestegen. Daarnaast had de adviseur de starterslening niet meegenomen in het advies en was hij uitgegaan van het rentetarief van vóór de rentemiddeling. Ook was het adviesrapport onvolledig en werd deze pas aan de klant verstrekt nadat de hypotheek was omgezet.
De klant vordert een bedrag van € 26.536,-, bestaande uit het verlies op de bankspaarrekening, de naheffing van de Belastingdienst over de uitgekeerde bankspaarrekening en de kosten van de omzetting en begeleiding.
De beoordeling
De adviseur gaat in verweer door aan te geven dat hij niet op de hoogte was van de rentemiddeling. De Commissie gaat hier niet in mee, omdat van een adviseur mag worden verwacht dat hij de financiële positie goed en volledig inventariseert en analyseert voordat hij advies geeft. Bovendien was hij wel degelijk op de hoogte van de rentemiddeling, omdat dit werd genoemd in het adviesrapport.
De Commissie stelt de klant voor wat betreft de onvolledigheid van het adviesrapport in het gelijk. Zo zou er geen vergelijking zijn gemaakt tussen de verschillende hypotheekvormen. Daarnaast was geen vergelijking aanwezig tussen de bestaande hypotheek en de nieuwe hypotheek. Hiermee heeft de adviseur in strijd gehandeld met de zorgplicht en is hij toerekenbaar tekortgeschoten in zijn dienstverlening.
Bij bepaling van de schade kijkt de Commissie naar de rentevastperiode. Wat de schade hierna is, kan immers niet worden vastgesteld. De schade wordt gesteld op € 6.000,-, maar wordt gematigd naar € 3.000,- vanwege onoplettendheid en eigen verantwoordelijkheid van de klant.
Tips
- Met de huidige lage rentestand zien wij met enige regelmaat dat een (bank)spaarhypotheek wordt omgezet in een annuïtaire aflossing. Wat niet altijd wordt benoemd of inzichtelijk wordt gemaakt, is dat een (bank)spaarhypotheek over de looptijd gezien in veel gevallen goedkoper is dan een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Dit geldt óók met de huidige lage rentestand. Deze uitspraak geeft maar weer eens aan hoe belangrijk het is om verschillende hypotheekvormen cijfermatig inzichtelijk te maken en de uitkomst daarvan met de klant te bespreken.
- Zorg er bij het maken van een analyse voor dat je dezelfde uitgangspunten gebruikt. Regelmatig zien wij vergelijkingen waarbij een bankspaarhypotheek die nog 18 jaar loopt, wordt vergeleken met een annuïteitenhypotheek die in 30 jaar wordt afgelost. Het is dan niet verwonderlijk dat de maandlasten van de annuïteitenhypotheek lager zijn. Over de hele looptijd van de hypotheek zullen de lasten echter aanzienlijk hoger zijn.
- Wanneer het voortzetten of beëindigen van een KEW, SEW of BEW onderdeel uitmaakt van je advies, dan is het belangrijk om dit goed te onderbouwen door aansluiting te zoeken bij de doelstellingen en risicobereidheid van je klant. Leg vervolgens vast wat de (eventuele) fiscale gevolgen zijn wanneer het advies wel of niet wordt opgevolgd.
Hulp nodig bij je adviesdossier? Neem dan contact op via 010 – 760 11 00.